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[太原炒股配资]但斌:转载

东京“永不下跌”的房价是如何崩溃的?

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今天,所有聪明的人都在关注财神的到来。

在人口密度相同的情况下,奥运会经历了房价的大幅上涨,同时也聚集了丰富的资源。同样经历了人口涌入的东京,在20世纪90年代日本经济危机期间也未能幸免于房价暴跌。

核爆炸前的东京

在经历了“土地神话”的破灭、中小银行的破产和证券丑闻的曝光之后,日本经济是如何陷入衰退的?一度被视为“东京房价永远不会下跌”的东京房价是如何崩溃的?

自20世纪60年代以来,日本一直保持每年10%的高经济增长率,在短短20年内从一个小型农业经济体转变为全球最大的钢铁和汽车出口国。

在1964年东京奥运会和1966年大阪世博会上,日本向世界展示了其从失败阴影中复苏的国家形象。

为了迎接东京奥运会,日本建造了一系列的交通基础设施和城市。这些大规模建设推动了日本房地产业的强劲发展。当时,东京被认为是世界上最具活力的国际大都市。1969年,未来学家赫尔曼卡恩在他的著作《即将出现的超级强国》中预言,日本将在2000年成为世界上最大的经济体。

然而,在预言被证实的前一天,日本从一个繁荣的天堂跌入了危机的深渊。1990年,日本股市和房地产市场泡沫相继破灭,日本经济从未复苏,进入“失落的20年”。

如今,普通日本人和寺庙的高级官员都希望利用举办2020年奥运会的机会来提振日本经济。日本政府计划将东京作为大规模再开发的经济特区。投资公共设施、放松政策和改革税收制度的计划都已经开始。

外资已经开始蠢蠢欲动。一批主权财富基金正涌向日本房地产市场。卡塔尔刚刚购买了一系列保龄球馆。阿塞拜疆接近购买银座的蒂芙尼大厦,而新加坡正准备购买东京西南部的婚礼场地Megarogajoen.

在经历了20年的萧条之后,日本的房地产市场似乎重获光明。此时,回顾20世纪末发生的房地产泡沫危机可能有助于日本不再犯同样的错误。

奥林匹克热潮

1964年东京奥运会被认为是历史上最成功的奥运会之一。日本已经成为世界上第一个利用奥运会推动国家经济快速发展的国家。

为了迎接东京奥运会,日本政府计划将其收入翻一番,并高速增长国民经济。借此机会,东京和日本各地都修建了大型建设项目,并修建了一批交通基础设施。

其中,让日本人自豪的新干线高速铁路系统就是在这个时候建成的。1964年10月1日东京奥运会前夕,连接东京和新大阪的东海道新干线通车。这是世界上第一个投入商业运营的高速铁路系统。

据统计,日本在东京奥运会的所有相关项目上投资高达1万亿日元。按照当时的汇率,大约是30亿美元。这创造了当时奥运会历史上最高的投资记录。

其中,日本政府已投资160亿日元用于竞赛设施和奥运村,825亿日元用于道路交通设施,60亿日元用于运营成本。所有其他投资都用于完成城市基础设施建设,如新干线、高速公路和地铁。

这种投资的比例表明,日本不仅仅是在为奥运会投资。大规模建设带动了房地产建筑业、服务业、交通运输业、通信业等行业的强劲发展,从而带动了日本整体经济的腾飞。从1962年到1964年,日本经历了一个“奥林匹克繁荣”时期。

房地产行业受奥运会影响最大。除了场馆建设,东京周边的住宅建筑发展迅速。在1964年,日本私人住宅楼宇的总数较1951年增加了71%,而1963年和1964年的建筑合约数目较前一年分别增加了32.9%和27.8%。

从1961年到1963年,日本房地产业迎来了数量和价格急剧上升的全盛时期。当时,在短短两年时间里,日本建造了62套公寓和2191户家庭,价格几乎翻了一番。1964年,日本公寓的平均价格是950万日元,最高价格达到1880万日元。

进入20世纪80年代,日本经济进入了令人眼花缭乱的全盛时期。日本制造的产品遍布世界各地,日本企业在世界范围内进行了大量投资和收购。1985年,日本取代美国成为世界上最大的债权国。美国的银行、超市,甚至好莱坞的哥伦比亚电影公司和纽约地标——洛克菲勒大厦都成了日本人的财产。

然而,当我自大并认为自己是“世界之王”时,一场危机正在酝酿之中。点击查看源网页,签署“广场协议”

1978年,第二次石油危机爆发。由于能源价格的急剧上涨,美国出现了严重的通货膨胀。1979年夏天,保罗沃尔克成为美联储主席。为了控制通货膨胀,他连续三次提高联邦基金利率,并实施了紧缩货币政策。

这一政策将美国市场的名义利率提高到20%左右,吸引了大量海外资金流入美国,导致美元大幅升值。从1979年底到1984年底,美元汇率上升了近60%,美元对主要国家的汇率甚至超过了布雷顿森林体系崩溃前的水平。

美元的高汇率导致了美国对外贸易逆差的急剧增加。为了改善美国的国际收支不平衡,美国希望通过美元贬值来提高其产品的出口竞争力。

1985年9月,包括美国、日本、联邦德国、法国和英国在内的五个发达国家的财政部长和中央银行行长在纽约广场酒店举行了一次会议。他们决定,五国政府将联合干预外汇市场,使美元对主要货币有秩序地贬值,以解决美国巨大的贸易赤字,这就是所谓的广场协议。

《广场协议》签署后,五国开始在外汇市场抛售美元,引发了市场投资者的抛售狂潮。因此,美元继续大幅贬值,而世界主要货币对美元的汇率均有不同程度的上升。其中,日元升值幅度最大,三年内达到86.1%。

这不是美国第一次干预外汇市场。1971年12月,日本与美国签署了《斯密森协议》。根据协议,日元对美元的汇率从360日元升至308日元,增幅为18%。这一轮汇率改革导致1973年日本土地价格上涨,但由于石油危机的影响,这一轮改革仅持续了一年。

日元的大幅升值改善了日元在国际货币体系中的地位,促进了日本对外投资的大幅增加,并为日本企业海外扩张提供了机会。但与此同时,日本经济也埋下了一颗泡沫炸弹。

由于担心日元升值会提高日本产品的成本和价格,日本政府制定了一项经济增长政策,以提振国内需求,并放松国内金融管制。自1985年以来,日本银行已经连续五次降息,从1987年2月的5%降至2.5%。

当时,日本已经完成了城市化,城市化率超过90%。这意味着在原有的产业结构下,日本的经济增长已经趋于饱和。在这种背景下,大量资本流向股票市场和房地产市场。人们从银行借钱投资股票和房地产,回报可观。结果,股票价格飙升,土地价格飙升,一个巨大的泡沫诞生了。

20世纪80年代,日本银行开始实施银行资本管理改革。为了促进银行的国际化,日本政府决定实行双重标准:国内银行可以按照4%的国家标准经营,而拥有海外分行的银行必须执行8%的国际标准。根据这一要求,日本银行不仅要不断补充资本,还要调整资产结构。

当时,日本银行最苦恼的事情是不能放贷。为了扩大其业务份额,日本银行已经尝试了各种手段利用超低利率发放贷款。

与一般企业贷款相比,房地产抵押贷款具有较低的风险权重。这意味着银行发放同样数量的贷款,只需要一半的资本用于房地产抵押贷款。结果,日本商业银行向这一领域投入了大量资金。

为了发放贷款,日本银行尽了最大努力。即使是那些愿意存款的人,银行也会建议他们投资土地:“土地价格正在上涨,利率接近于零。如果你从银行借钱购买土地,你肯定会因为土地升值而赚很多钱。”

一旦这个人购买了土地,银行将使用土地作为担保,借给他70%的土地价格,说服他购买另一个土地,然后使用新的土地作为担保……这个循环重复。

同一时期,国际热钱的涌入加速了日本房地产泡沫的扩大。自《广场协议》协议签署以来,日元一直保持每年5%的升值水平,这意味着只要持有日元资产,即使价格没有升值,国际资本也可以通过汇率变动赚取超过5%的收益。

夏普国际资本正迅速卷土重来,主导日本股票和房地产市场。廉价国际资本的流入加剧了日元升值的压力,导致股价和房价快速上涨,从而吸引更多国际资本在日本投机,泡沫越来越大。

随着大量资金涌入房地产行业,日本土地价格开始飙升。根据日本国土资源部发布的调查统计,东京的商业用地价格指数从1985年的120.1飙升至1988年的334.2,仅在三年内就翻了一番。

1990年,东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六个主要城市中心的土地价格指数比1985年上升了约90%。那一年,仅东京的土地价格就相当于美国的土地价格,造成了前所未有的房地产泡沫。

一个众所周知的故事是,在东京,有一个学校看门人在接待处工作了40多年,收入很少。退休后,他打算回到农村度过晚年。所以客户卖掉了他在东京的小房子,但是他没有意识到这个自由股票交易软件的哪个好房子卖了800万美元。看门人立刻成了百万富翁,光荣地回到了家。

然而,在同一时期,日本的名义国内生产总值每年仅增长约5%。土地价格的快速上涨严重影响了房地产业的发展。建设用地的高价格使得许多工厂和企业难以扩大规模。高地价也给政府的城市建设带来了严重的障碍。高房价让普通日本人买不起自己的房子……日本的泡沫经济离实体经济越来越远。

失落的二十年

1990年,日本生产部门的贷款比例下降到25%,而非生产部门的贷款比例上升到37%。日本看似繁荣的经济已成为空中楼阁,危机迫在眉睫。

泡沫的破裂来得很快,而且没有任何预兆。1989年,日本政府意识到了经济泡沫,但收紧货币政策为时已晚。

自1989年5月以来,日本银行已经连续三次提高贴现率。仅在一年多的时间里,日本银行在海湾战争前夕将利率从2.5%上调至6%。

日本货币政策的突然变化首先刺破了股票市场泡沫。1990年1月12日是日本股市历史上最黑暗的一天。

同一天,日经指数暴跌,日本股市暴跌70%。人们依稀记得,1989年12月31日,也就是半个月前,日经指数达到了38915点的辉煌高点,市场普遍认为

令人绝望的是,以1990年新年为转折点,日本股市陷入了20年的熊市。

1990年9月,日经股票市场平均下跌44%,而相关股票市场平均下跌55%。日本股票价格的急剧下跌给几乎所有的银行、企业和证券公司造成了巨大损失。该公司的破产导致该公司拥有的大量房地产涌入市场,房地产市场立即供过于求,房价呈现下降趋势。

与此同时,随着日元套利空间的缩小,国际资本开始撤出。1991年,日本房地产市场开始崩溃。巨大的房地产泡沫开始从东京破裂,并迅速蔓延到整个日本。土地和房屋根本不能出售。一栋接一栋建成的建筑没有租户。到处都是空房。房地产价格暴跌。

1992年,日本政府颁布了“土地价格税”政策,规定每个土地所有者每年必须缴纳一定比例的税。在房地产繁荣时期,囤积大量土地的业主纷纷出售土地,日本房地产市场随即进入“供大于求”的时代。

几个因素的叠加加速了日本房地产经济的全面崩溃。房地产价格的大幅下跌导致了大量房地产企业和相关企业的破产。1993年,日本房地产破产企业的总债务为3万亿日元。

随后,作为土地投机主要参与者的非银行金融机构因大量不良贷款相继破产。因此,向这些机构提供资金的银行也有大量不良贷款。那一年,日本21家主要银行宣布了1100亿美元的坏账,其中三分之一与房地产有关。

1991年7月,富士银行的假存款证明被曝光。随后,东海银行和谢赫启宇银股票的自学网站也发现了同样的问题。大量银行丑闻被不断曝光,引发了日本银行业的严重信用危机。几年后,几家大银行相继倒闭。

“土地神话”的破灭、中小银行的破产、证券丑闻的曝光.接连不断的打击使日本人民对资本市场失去了信心。自那以后,受亚洲金融危机、次贷危机和其他国际趋势的影响,日本房地产市场再也没有恢复过辉煌。

根据日本国土交通省2005年发布的土地价格统计,日本全国平均土地价格已经连续14年呈下降趋势。与1991年相比,住宅用地价格下降了46%,基本上回到了1985年房地产泡沫之前的水平。商业用地下降了约70%,为1974年以来的最低点。13.1%,高于1988年9.4%的最高水平。

尽管经历了20年的艰难调整,日本房地产市场依然疲软。

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